Category Archives: direito imobiliário

Advocacia direito imobiliário

Advogados especializados em contratos, detentores dos conhecimentos e da experiência necessária para afastar eventuais riscos do negócio pretendido. Com dinamismo e celeridade, atuamos na elaboração, análise e revisão de contratos. Nossos advogados estão prontos para negociar as cláusulas de seu contrato, caso necessário, afastando eventuais riscos do negócio. Sempre bom destacar que o contrato determinará como deverá ser cumprida a obrigação, não se permitindo, via de regra, alterações de seus após a sua assinatura, o que poderá definir o resultado do negócio.Diante disto, antes de assinar qualquer contrato, tenha sempre a prévia assessória especializada antes de assinar o seu contrato.

Assessoria, elaboração, revisão e acompanhamento de contratos:

  • Contratos de compra e venda de bens móveis e imóveis;
  • Locação;
  • Incorporação imobiliária;
  • Troca ou permuta;
  • Cessão de direitos;
  • Venda em consignação;
  • Hipoteca;
  • Penhor;

Justiça determina ressarcimento de valores pagos para aquisição de imóvel

Justiça determina ressarcimento de valores pagos para aquisição de imóvel

A Terceira Vara Cível da comarca de Natal determinou a rescisão do contrato estabelecido entre uma imobiliária e seu cliente, bem como o ressarcimento parcial dos valores pagos para aquisição de um terreno localizado no loteamento Jardim Botânico. A sentença judicial reconheceu o direito do cliente demandante de receber a restituição de 80% dos valores que já haviam sido pagos, correspondentes a R$ 17.536,65 devidamente corrigidos.

Conforme consta no processo, após a contratação inicial do bem pelo valor total de R$ 42.350,00, o cliente demandante passou por “dificuldades financeiras, o que lhe levou a requerer a resilição unilateral do contrato” em abril de 2021. Nessa época, havia sido paga a quantia de R$ 21.920,81, mas a empresa negou a restituição de qualquer dos valores adimplidos, cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato.

Ao analisar o processo, a juíza Daniella Paraíso destacou inicialmente que se aplicam ao feito as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor – CDC, tendo em vista que se trata de relação que envolve “o conceito de consumidor (teoria finalista) como o de fornecedora de produtos/serviços”.

A magistrada apontou que, em princípio, “a previsão de cláusula de irretratabilidade não representa abusividade contratual, havendo, inclusive, previsão legal autorizando a prática em caso de loteamentos” na lei que regulamenta o parcelamento do solo urbano (Lei 6766/99) e também no Código Civil de 2002. Ela acrescentou que o “credor imobiliário (incorporador, por exemplo) se vale dessa cláusula para garantir aporte financeiro” para execução do empreendimento, não podendo ficar sujeito à desistência dos compradores, sob pena de inviabilidade do negócio.

Entretanto, em seguida, a magistrada observou que o contrato prevê também uma “cláusula de rescisão contratual por resolução”, ou seja, por descumprimento dos deveres ali estipulados, onde se estipulou “a retenção de valores pagos de 20%, sendo 5% para a publicidade e 15% para despesas e custos administrativos”. Ela explicou que tal cláusula de retenção de parcela dos valores pagos em caso de resolução do contrato, é plenamente aplicável ao caso, dada “a manifesta vontade autoral de encerrar a relação negocial e a suspensão do pacto realizada”.

E assim, na parte final da sentença foi determinado que deve ser rescindido o contrato estabelecido, com a devolução de 80% dos valores recolhidos pela parte autora.

(Processo Nº 0853401-46.2021.8.20.5001)

Fonte: TJRN

Contratante deve indenizar empresas contratadas por resilição unilateral antes da recuperação do investimento

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu, com base no artigo 473 do Código Civil, ter havido abuso no direito de denúncia por parte de uma operadora de planos de saúde que rompeu unilateralmente o contrato com duas empresas de telemarketing, sem que fosse respeitado prazo razoável para a recuperação dos investimentos que elas fizeram para cumprir as obrigações assumidas.

A turma julgadora condenou a operadora a indenizar as outras empresas pelos danos materiais decorrentes da denúncia do contrato, a serem apurados na fase de liquidação de sentença por arbitramento.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a sentença de improcedência da ação de indenização por danos materiais ajuizada pelas empresas de telemarketing, por entender que a operadora de saúde, ao decidir pela resilição unilateral, respeitou os prazos expressamente previstos no instrumento contratual para o exercício do direito de denúncia.

Investimentos para o cumprimento das obrigações contratuais

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial das duas empresas, apontou que a resilição unilateral – meio lícito para que uma das partes sujeite a outra ao exercício do seu direito de extinguir o vínculo contratual – não exige motivação e pode ser efetivada a qualquer tempo.

Entretanto, a relatora explicou que, segundo o artigo 473, parágrafo único, do Código Civil, o prazo expressamente acordado será plenamente eficaz desde que o direito à resilição unilateral seja exercido quando já transcorrido tempo razoável para a recuperação dos investimentos realizados pela outra parte para o cumprimento das obrigações assumidas no contrato.

Caso não se respeite esse prazo, prosseguiu a magistrada, o Código Civil considera que a denúncia será abusiva – impondo, por consequência, a suspensão dos seus efeitos até que haja a absorção do capital aplicado por uma das partes para a execução do contrato.

A ministra mencionou precedente (REsp 1.555.202) no qual a Quarta Turma do STJ entendeu que a existência de cláusula autorizativa da resilição não justifica o rompimento unilateral e imotivado de um contrato que esteja sendo cumprido a contento, principalmente se a parte que não deseja a resilição fez altos investimentos para executar suas obrigações.

Contrato era a principal fonte de ganho das empresas

No caso dos autos, Nancy Andrighi lembrou que – como reconhecido pelo próprio TJSP – as empresas de telemarketing realizaram investimentos para garantir a prestação dos serviços contratados pela operadora de saúde, e tinham a expectativa de manutenção do contrato, o qual representava a principal parte de seu faturamento.

A relatora entendeu que a operadora não observou prazo compatível com a natureza do contrato e com o montante dos investimentos realizados, caracterizando-se sua conduta como abuso do direito de denúncia.

“Como a suspensão dos efeitos da resilição unilateral não foi determinada em momento oportuno, apto a permitir a recuperação dos investimentos realizados pelas recorrentes, faz-se imperioso o respectivo ressarcimento”, concluiu a ministra ao acolher o recurso e reconhecer o direito à indenização, correspondente aos valores estritamente necessários para o cumprimento das obrigações contratadas.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):

REsp 1874358

Fonte: STJ

Restrição de visitantes em áreas comuns de condomínio não depende de assembleia, decide Tribunal

Restrição de visitantes em áreas comuns de condomínio não depende de assembleia, decide Tribunal
A 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve sentença da juíza Gladis Naira Cuvero, da 2ª Vara Cível do Guarujá, que negou pedido de morador que buscava a anulação de regra que restringiu o acesso de visitantes em áreas comuns de condomínio.

Consta nos autos que a filha do autor da ação levou convidados para a área de lazer do edifício, momento em que foi informada quanto à limitação temporária de pessoas. O morador alega que o síndico deveria ter consultado assembleia de condôminos antes de estabelecer a restrição.

Para o relator do recurso, desembargador Walter Exner, diante da pandemia, ”medidas como o fechamento ou restrição de acesso às áreas de uso coletivo, de grande circulação, configuram mais do que diligências e guarda das áreas comuns, mas sim medidas atinentes à saúde pública e proteção ao direito à vida”.

Segundo o magistrado, não era o caso de consulta à assembleia, pois as normas de restrição foram impostas pelo poder público. “Não se desconhece que, em condições normais, eventuais medidas que imponham restrição ao direito de propriedade devem ser submetidas à deliberação em assembleias condominiais e necessitam de alteração na Convenção de Condomínio”, porém “a condição excepcional de pandemia demanda a tomada de ações rápidas”.

Participaram desse julgamento os desembargadores Jayme Queiroz Lopes e Pedro Baccarat. A votação foi unânime.

Condomínio é condenado a indenizar visitante que teve fratura óssea ao cair em escada

Condomínio é condenado a indenizar visitante que teve fratura óssea ao cair em escada
Uma mulher que teve fratura no punho, sutura do supercílio, escoriações no rosto, além de danos materiais, após sofrer queda em condomínio de Vila Velha, deve ser indenizada. Segundo a sentença, a autora fazia uma visita a seus familiares residentes no local quando se acidentou na escada que dá acesso à garagem. A requerente atribui a responsabilidade pelo ato danoso ao edifício, em razão da falta de manutenção no sistema de iluminação da escada que dá acesso ao subsolo. Ela relata que o sensor da luz de acendimento automático da escada de emergência não disparou, de modo que ficou com a visão confusa pela escuridão, perdeu o equilíbrio e terminou por pisar em falso, sendo arremessada escada abaixo.

O condomínio confirmou que a maior parte da iluminação das áreas comuns do local possuem acendimento automático por sensor de presença, porém afasta sua responsabilização alegando que a autora não agiu com cautela e que inconformidades das instalações do condomínio devem ser afastadas, com o argumento de que foram expedidos alvarás pelas autoridades competentes.

Entretanto, o juiz da 1º Vara Cível de Vila Velha afirmou que apesar da importância de estar em situação regular quanto aos documentos oficiais, a validade ou situação irregular de tais documentos não servem como meio de prova em relação ao funcionamento do sistema de iluminação do condomínio. Além disso, o documento emitido pela prefeitura não faz menção ao sistema de iluminação predial e, na data do ocorrido, o alvará estava vencido.

Portanto, considerando o não acionamento do sensor de presença para acendimento da iluminação no momento da queda e a inexistência de iluminação de emergência, o magistrado concluiu que o requerido não promoveu iluminação suficiente e eficiente no local. Visto isso, condenou a requerida ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 2.025,68 e R$ 7.000 a título de danos morais.

Processo nº 0026808-16.2015.8.08.0035

Ex-proprietário de bingo no Rio de Janeiro consegue afastar penhora de apartamento

Ex-proprietário de bingo no Rio de Janeiro consegue afastar penhora de apartamento

O valor elevado do imóvel não afasta a impenhorabilidade do bem de família.
A Quinta Turma do Tribunal Superior do Trabalho desconsiderou a penhora de um apartamento de um dos sócios do Bingo da Praia, no Rio de Janeiro (RJ). A penhora havia sido determinada para o pagamento de dívidas trabalhistas devidas a uma atendente, no valor de R$ 15 mil. A decisão seguiu a jurisprudência pacífica do TST no sentido da impenhorabilidade do bem de família.
Penhora
Na reclamação trabalhista, a empregada obteve a reversão de sua dispensa por justa causa, e o bingo foi condenado ao pagamento de diversas parcelas decorrentes. Na fase de execução da sentença, a empresa não pagou o valor devido, e o juízo da 21ª Vara do Trabalho do Rio de Janeiro, depois de buscar, sem sucesso, localizar valores em espécie ou outros bens, oficiou a Receita Federal e conseguiu que fosse nomeado à penhora um apartamento de um dos sócios, na Barra da Tijuca.
O proprietário buscou, junto ao Tribunal Regional do Trabalho da 1ª Região (RJ), afastar a penhora, com o argumento de que o valor do apartamento era 112 vezes maior do que a dívida e se tratava de bem de família, destinado à sua moradia.
O TRT, entretanto, manteve a constrição. Embora reconhecendo que o único bem do devedor, que lhe serve de moradia, é impenhorável, o TRT considerou que o sócio havia canalizado todo o dinheiro obtido no bingo para um único bem, sem deixar nenhuma quantia em bancos ou outro bem que pudesse ser penhorado. Para o juízo, após a venda judicial do imóvel, ele poderia adquirir outro com a sobra do valor da dívida.
Bem de família
O relator do recurso de revista do sócio, desembargador convocado João Pedro Silvestrin, explicou que, de acordo com a jurisprudência do TST, não é possível afastar a proteção legal da impenhorabilidade do bem de família, “mesmo diante da constatação do valor vultoso do imóvel individualmente considerado”.
A decisão foi unânime.
(DA/CF)
Processo: RR-161900-04.2005.5.01.0021

 

Fonte: Tribunal Superior do Trabalho

Repetitivo vai definir aplicação do CDC na resolução de venda de imóvel com alienação fiduciária

Repetitivo vai definir aplicação do CDC na resolução de venda de imóvel com alienação fiduciária

Tema 1.095

09/06/2021

Alienação fiduciária e CDC. Mais uma vez a controversa questão envolvendo a discussão sobre alienação fiduciária e aplicação do artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor.

No caso concreto, casal adquiriu imóvel e o conferiu em garantia por alienação fiduciária. No curso do contrato de financiamento, alegou dificuldade financeira e pediu a extinção do contrato de compra e venda, com devolução da totalidade dos valores pagos. Diante da existência do pacto acessório de alienação fiduciária, a incorporadora apresentou defesa afirmando a prevalência da Lei 9.514/1997.

A ação foi julgada improcedente. Contudo, os adquirentes apelaram e obtiveram parcial procedência a fim de obrigar a incorporadora a devolver 90% dos valores pagos.

Ao apreciar o REsp, o Rel. Marco Buzzi determinou a afetação do recurso (TEMA 1.095) para consolidar o entendimento acerca da seguinte questão jurídica:

“Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia”. Foi determinada, ainda, a suspensão do trâmite de processos que versem sobre o tema. Determinou-se, portanto: “a) afetar o presente recurso ao rito do art. 1.036 do Código de Processo Civil de 2015; b) determinar a suspensão do processamento de todos os feitos e recursos pendentes que versem sobre idêntica questão e que tramitem no território nacional, nos termos do art. 1.037, II, do CPC/2015; c) comunicar, com cópia da decisão colegiada de afetação, aos eminentes Ministros da Segunda Seção do STJ e aos Presidentes dos Tribunais de Justiça e Tribunais Regionais Federais; d) dar ciência, facultando-lhes a atuação nos autos como amici curiae, à Federação Brasileira de Bancos (FEBRABAN), ao Banco Central do Brasil (BACEN), à Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC); ao Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (IDEC), bem como às demais entidades vinculadas ao direito do consumidor. e) após, é de se oportunizar vista ao Ministério Público Federal, para parecer, nos termos do artigo 1.038, III, § 1º, do CPC/2015”.

Seguem abaixo os links para leitura dos acórdãos que determinaram a afetação dos casos para julgamento:

ProAfR no REsp 1.891.498

ProAfR no REsp 1.894.504

Imóvel indivisível em copropriedade pode ser leiloado, mas penhora só deve recair sobre cota do devedor

Imóvel indivisível em copropriedade pode ser leiloado, mas penhora só deve recair sobre cota do devedor

Nas execuções judiciais, para que haja o leilão de imóvel indivisível registrado em regime de copropriedade, a penhora não pode avançar sobre a cota da parte que não é devedora no processo, cujo direito de propriedade deve ser assegurado. Estabelecida essa limitação à penhora, é permitida a alienação integral do imóvel, garantindo-se ao coproprietário não devedor as proteções previstas pelo Código de Processo Civil (CPC) de 2015 – como a preferência na arrematação do bem e a preservação total de seu patrimônio, caso convertido em dinheiro.
O entendimento foi estabelecido pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que indeferiu pedido de leilão judicial de imóvel indivisível. No caso, a penhora recaiu sobre a metade do bem, correspondente à cota-parte do devedor.
“Ao coproprietário do bem indivisível até podem ser impostas a extinção do condomínio e a conversão de seu direito real de propriedade pelo equivalente em dinheiro – por uma necessidade de conferir eficiência ao processo executivo –, porém, até que isso ocorra, quando ultimada a alienação judicial, sua parcela do bem deve permanecer livre e desembaraçada”, afirmou a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi
Prerrogativas do não devedor
Segundo a magistrada, nos termos do artigo 843 do CPC/2015, é admitida a alienação integral de bem indivisível em qualquer hipótese de propriedade em comum, resguardando-se ao proprietário alheio à execução o equivalente em dinheiro de sua cota na propriedade.
A relatora também destacou que o código garante ao coproprietário o direito de preferência na arrematação, caso não queira perder sua propriedade mediante compensação financeira. Além disso, se não exercer essa prerrogativa, o coproprietário não devedor conserva o seu direito à liquidação de sua cota-parte no valor da avaliação do imóvel – e não mais conforme o preço obtido na alienação judicial, como ocorria no CPC/1973.
Como resultado do novo quadro normativo introduzido pelo CPC/2015, Nancy Andrighi destacou que a oposição de embargos de terceiro pelo cônjuge ou coproprietário alheio à execução se tornou desnecessária, tendo em vista que a lei passou a conferir proteção automática ao seu patrimônio.
“É suficiente, de fato, que o coproprietário, cônjuge ou não, seja oportunamente intimado da penhora e da alienação judicial, na forma dos artigos 799, 842 e 889 do código, a fim de que lhe seja oportunizada a manifestação no processo, em respeito aos postulados do devido processo legal e do contraditório”, apontou a magistrada.
Indisponibilidade
Em seu voto, a ministra também lembrou que o ato de penhora importa individualização, apreensão e depósito dos bens do devedor; após efetivado, resulta em indisponibilidade sobre os bens afetados à execução – tratando-se, assim, de gravame imposto pela Justiça com o objetivo de realizar, de forma coercitiva, o direito do credor.
“É indubitável que esse gravame judicial não pode ultrapassar o patrimônio do executado ou de eventuais responsáveis pelo pagamento do débito, seja qual for a natureza dos bens alcançados”, concluiu a relatora ao reformar o acórdão do TJDFT e autorizar a alienação judicial da integralidade do imóvel.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
REsp 1818926

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

Beleza ou segurança. Evitar risco na prática do “balconing” e a segurança em prédios.

Cada dia mais prédios são erguidos em todo o mundo, sendo que a beleza é o objetivo de chamar a atenção pelas estruturas cada vez são mais relevantes, imponentes e maiores, desafiando a física, engenharia e a arquitetura.

Por outro lado, cada vez mais observamos que crianças, jovens e pessoas comuns estão morrendo por efetiva falta de segurança em prédios.

No ano de 2020, após a existência de um jogo de vídeo game, “Balconing Simulador 2020”, onde pessoas bêbadas, devem chegar próximo a varanda e pular para a piscina ou destino a outra varanda, começou a incentivar vários jovens na Espanha para realizar o feito e filmarem a situação.

A palavra balcony do inglês, que significa justamente sacada é o início de tudo.

A modalidade “balconing”, refere-se a pular da sacada, sendo que a modalidade é realizada da sacada de um prédio, para pular justamente em uma piscina, sendo que os jovens estavam principalmente realizando o feito em hotéis.

Na Espanha, muitos jovens perderam suas vidas ou estão com sequelas gravíssimas em decorrência desta loucura.

Muitas dúvidas pairam sobre a morte do cantor Mc Kevin, que morreu justamente após cair de um prédio de hotel. Será que tentou pular na piscina?

Qual a responsabilidade de um hotel na situação, sendo a pessoa maior e capaz? Entendemos que nenhuma!

Qual a responsabilidade se a situação acontecer com uma criança?

Aí já começam a criar as dívidas.

A crítica não é apenas do hotel que possui uma varanda sem a trava com chave, onde qualquer criança pode abrir, dirigir-se até a varanda e pular.

E no caso de um prédio residencial? No caos de um prédio residencial local de residência da criança, onde deve ser o lugar mais seguro para ela, onde existe uma varanda e não existe uma efetiva segurança. Será que aquela tela de proteção é o suficiente? Ela pode ser contada? Assim, existe riscos.

O que precisamos pensar é em uma mudança radical nas estruturas de prédios do mundo todo, tendo uma efetiva segurança para crianças, adolescentes, adultos e idosos, ou seja, para todos.

O que vale mais? A beleza do prédio ou a vida de uma pessoa? Seria possível ter ambos?

Particularmente, atualmente trabalho em um imóvel comercial, onde meu filho diariamente frequenta, situação ainda agravada pela pandemia, sendo que sua presença é constante no escritório.

Apesar de tomar todos os cuidados, não me sinto seguro.

O parapeito é suficiente? Ele é resistente o bastante, já que é de vidro? O prédio lindo pode salvar a vida de uma criança? Muitas vezes não!

Será que colocar a tela de proteção efetivamente protege? Acreditamos que não, pois depende de troca a cada 05 anos, sendo que o desgaste do tempo pode ser fatal.

Uma grade de ferro devidamente chumbada seria mais segura? Acreditamos que sim!

Podemos pensar não apenas em ser obrigados a instalar telas de proteção em todas as varandas, mais sim de modificar as estruturas de segurança de todos os prédios, justamente para preservar vidas.

Entendemos que a segurança atualmente é falha em quase todos os apartamentos e prédios, sendo que deve ser alterados desde o projeto, a modificação do Código de Obras e estruturas, justamente para preservar a vida.

Certamente, a modificação deve partir dos órgãos públicos, para impossibilitar que ocorram as quedas dos prédios, desde crianças, adolescentes ou mesmo adultos de forma consciente ou não.

Após vários episódios de Balconing, bem como de acidentes domésticos, o setor de engenharia e arquitetura, deveriam tomar medidas cabíveis de determinar a modificação das estruturas dos prédios para uma efetiva segurança, evitando mortes.

Eventuais deputados, até poderiam usar o nome do cantor falecido e nomear uma lei como Lei MC Kevin, para mobilizar o setor da construção e tomar como medida eficaz exclusivamente aprovações de prédios com efetiva estrutura segura das varandas e determinar em prazo razoável a modificação dos prédios existentes medidas para efetiva segurança de pessoas e seus familiares em prédios.

Danilo Rogério Peres Ortiz de Camargo

OAB/SP 241.175

 

 

Exoneração do fiador notificada no prazo do contrato só tem efeito 120 dias após locação se tornar indeterminada

Exoneração do fiador notificada no prazo do contrato só tem efeito 120 dias após locação se tornar indeterminada

​​Quando o fiador notifica o locador sobre sua intenção de se desonerar das obrigações da fiança ainda no período de locação determinado no contrato, essa exoneração só terá efeitos após 120 dias da data em que a locação passar a ser por prazo indeterminado, e não da data da notificação.

O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao interpretar o artigo 40, inciso X, da Lei 8.245/1991, em ação na qual os fiadores alegavam que sua responsabilidade teria terminado 120 dias após a entrega da notificação ao locador. Para o colegiado, ainda que os fiadores possam notificar o locador de sua intenção de desoneração – como ocorreu no caso dos autos –, seus efeitos só são produzidos no período de indeterminação do contrato.

De acordo com o artigo 40, inciso X, da Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia no caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, “uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador”.

Segundo os autos que originaram o recurso especial, os proprietários alugaram um imóvel comercial para uma microempresa em julho de 2009, pelo prazo de um ano. Foram indicados dois fiadores no contrato.

Após o ajuizamento de execução para cobrança dos encargos de locação relativos ao período entre agosto e dezembro de 2010, os fiadores apresentaram embargos à execução sob o argumento de que notificaram os locadores de que estavam se exonerando da fiança a partir de março de 2010.

Ilegitimidade

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) concluiu pela ilegitimidade dos fiadores para responder pelos débitos vencidos a partir de agosto de 2010. Para o tribunal, apesar de a notificação exoneratória ter sido feita no curso da locação ainda por prazo determinado, o prazo de 120 dias previsto na Lei 8.245/1991 teria terminado quando esgotado o prazo do contrato, em julho de 2010.

Ainda segundo o TJRS, considerando que o artigo 40 da Lei do Inquilinato estabelece que os fiadores permanecem obrigados pelo prazo de 120 dias a contar da data da notificação recebida pelo locador – o que, no caso dos autos, coincidiu com o término do período fixado para vigência do contrato –, entende-se que os fiadores não concordaram com a prorrogação do contrato por prazo indeterminado.

Solvência

O ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso no STJ, afirmou que o artigo 835 do Código Civil, embora não se aplique diretamente ao caso dos autos, prevê a possibilidade de o fiador se exonerar da fiança a qualquer tempo, ficando obrigado aos seus efeitos por 60 dias após a notificação do credor. Da mesma forma, o artigo 40, inciso X, da Lei 8.245/1991 previu a indeterminação temporal da fiança no contrato de locação, mantendo igualmente a vinculação com as obrigações por determinado prazo após a notificação.

Segundo o relator, no período em que a locação se desenvolve por prazo determinado, a vinculação do fiador às obrigações do contrato de locação, estendidas a ele pelo contrato de fiança, não decorre da extensão conferida pelo artigo 40 da Lei do Inquilinato, mas do contrato pelo qual o fiador se comprometeu a garantir a solvência das obrigações do afiançado nascidas no período da locação (ou no período determinado no contrato de fiança).

No mesmo sentido, apontou o relator, o artigo 39 da mesma lei reconhece que, independentemente do prazo de locação – se determinado ou indeterminado –, o fiador, em regra, garantirá o contrato afiançado até a entrega das chaves.

“Nessa perspectiva e no caso concreto, não se pode ter os fiadores por ilegítimos para a presente execução com base na notificação exoneratória realizada e compreendida, segundo o acórdão recorrido, dentro dos limites do inciso X do artigo 40 da Lei 8.245/1991, razão por que a reforma do acórdão é de rigor”, concluiu o ministro.

Apesar de dar provimento ao recurso especial e afastar a ilegitimidade passiva dos fiadores, a turma determinou a remessa dos autos ao TJRS para análise de outros pontos discutidos na apelação, como a cobrança de meses subsequentes à alegada desocupação do imóvel.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1798924