Category Archives: direito imobiliário

A importância do advogado nos contratos imobiliários

O escritório Ortiz Camargo Advogados, atua no Direito imobiliário, sendo que faz com frequência contratos de compra e venda.

Muitas vezes percebemos que pessoas não fazem as devidas pesquisas sobre imóveis e sobre os vendedores, caindo em enrascadas, passando a ter problemas futuros com o tão sonhado imóvel.

Seja para a casa própria ou para um investimento, detalhes em um contrato ou mesmo análise de documentos é essencial para garantia da segurança jurídica.

O escritório realiza a pesquisa de todas as certidões para garantir que o cliente não tenha problemas nesse momento tão impostante.

Contratos de compra e venda.

Contratos de empreendimentos.

Contratos de execução de obras.

Construtora terá que ressarcir cliente por não cumprir prazo na entrega de imóvel

A Construtora MRV terá que realizar o ressarcimento de diversos pagamentos a uma cliente, diante do atraso na entrega do imóvel, que superou a data prevista no contrato assinado entre as partes. A determinação se deu após o julgamento de recurso de Apelação movido pela consumidora e julgado pela 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do RN. O órgão julgador definiu que a empresa deverá indenizá-la por danos morais, restituir de forma simples os valores pagos à Caixa Econômica Federal como taxa de construção no período de atraso da entrega do imóvel, compreendido entre outubro de 2011 a outubro de 2012, e pagar multa por descumprimento contratual em parcela única de 2% sobre o valor do imóvel.

A decisão ressaltou, de um lado, que o atraso de 180 dias previsto torna-se aceitável em razão da complexidade que envolve a construção de um empreendimento de grande porte, sendo tolerável pela jurisprudência nacional a postergação da data de entrega nesse prazo, independente da ocorrência de fatos extraordinários, desde que assim esteja expressamente previsto no contrato celebrado. Contudo, por outro lado, não é o caso da demanda apreciada.

“A narrativa das partes e os documentos trazidos aos autos tornam incontroversa a extrapolação do referido prazo na conclusão e na entrega do imóvel adquirido, que denota que o cumprimento da obrigação da ré somente ocorreu em outubro de 2012, isto é, 12 meses após a data limite”, enfatiza o desembargador Ibanez Monteiro, relator do recurso.

Desta forma, a decisão destacou que a construtora deixou de cumprir a obrigação originalmente pactuada, na medida em que não efetuou a entrega do imóvel na data ajustada entre as partes, bem como teria a obrigação de comprovar a ausência de defeito no serviço prestado ou que este ocorreu por culpa do consumidor ou de terceiro, situação que não ficou evidenciada no processo.

“Nesse caso, o ressarcimento por danos emergentes do valor desembolsado pelo autor deve ser corrigido pelo INPC a partir do pagamento de cada parcela e incidirem juros de mora de 1% a partir da citação”, ressalta o desembargador Ibanez Monteiro, ao manter a não necessidade de devolução das taxas retidas de corretagem, diante do fenômeno jurídico da prescrição, que é o fim do prazo legal para iniciar uma demanda ou mover um dado recurso.

(Apelação Cível nº 2017.018472-4)

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte

Casal que teve contrato de imóvel rescindido deve receber quantia que excedeu valor de sinal

Os requerentes, que eram noivos na época, alegaram que celebraram o contrato de compra e venda de uma casa pelo valor de R$ 120 mil, pagando aos requeridos R$ 14 mil.

Um casal que teve o contrato de compra e venda de um imóvel rescindido extrajudicialmente pelos vendedores ingressou com uma ação buscando a restituição do valor pago de R$ 14 mil, bem como ao pagamento de danos morais no valor de R$ 20 mil.

Os requerentes, que eram noivos na época, alegaram que celebraram o contrato de compra e venda de uma casa pelo valor de R$ 120 mil, pagando aos requeridos R$ 14 mil. Entretanto, apesar de todos os esforços, os requeridos rescindiram o contrato, pois não quiseram esperar o resultado do financiamento junto à instituição bancária.

Os compradores também disseram que foram informados por correio eletrônico da rescisão do contrato, com a retenção do sinal de R$ 11 mil, e não tiveram nenhuma quantia devolvida pelos requerentes, que posteriormente venderam o imóvel a outra pessoa. Além disso, por conta da situação, o casal teve que adiar o casamento.

Em contestação, os vendedores argumentaram que o contrato foi rescindido devido à ausência de pagamento do saldo final do débito dentro do prazo ajustado entre as partes. Os requeridos também disseram que a quantia de R$ 11 mil foi decorrente da retenção do valor pago no sinal, e que o valor restante, de R$ 3 mil, estava a disposição dos requerentes, que se recusaram a receber.

Ao analisar o caso, a juíza da 3ª Vara Cível da Serra não verificou qualquer irregularidade na rescisão contratual realizada pelos requeridos, visto que o pagamento ajustado entre as partes não ocorreu dentro do prazo assinalado no contrato.

“Por isso, tendo em vista que os requerentes deram causa a rescisão contratual, é devido aos requeridos a retenção da quantia de R$ 11.000,00 (onze mil reais), porque foi o valor pago como sinal. No entanto, os requerentes possuem o direito à restituição da quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais), pois foi o valor excedente pago no contrato rescindido”, diz a sentença.

Quanto à indenização pelos danos morais, a magistrada entendeu que o pedido é improcedente, porque a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva dos compradores, não havendo como reconhecer o dano moral decorrente de tal ato.

Dessa forma, a juíza declarou a culpa exclusiva dos requerentes na rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, assim como a correta aplicação da cláusula penal moratória. E condenou os vendedores a restituírem os requerentes a quantia de R$ 3 mil reais, valor a ser atualizado com juros e correção monetária a partir da data de comunicação da rescisão contratual.

Processo: 0018234-67.2012.8.08.0048

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo

Família é condenada a indenizar vizinho por festas barulhentas

A 5ª Turma Cível do TJDFT confirmou sentença de 1ª Instância que condenou José Nicodemos Venâncio, João Augusto Rocha Venâncio e Rosângela de Fátima Rocha a pagarem R$30 mil de indenização a um vizinho por perturbação do sossego. A condenação determina também que os réus se abstenham de realizar eventos de grande porte e de produzir barulhos em sua residência, no Lago Norte, que ultrapassem os limites permitidos na legislação para uma área residencial, durante o período noturno, entre 22h e 8h, sob pena de multa de R$5 mil para cada descumprimento da ordem judicial.

Segundo o autor da ação, a emissão de ruídos durante as festas promovidas pelos requeridos extrapola em muito os níveis permitidos por lei, contrariando a lei da boa vizinhança. Informou ter acionado a polícia várias vezes por conta desses eventos e ter ajuizado ação criminal, na qual os réus se comprometeram a não realizar eventos de grande porte, porém o acordo foi descumprido. Pediu a condenação dos réus ao pagamento de danos morais e à proibição de patrocinar novas festas no imóvel.

Os réus apresentaram reconvenção e contestação dos pedidos. Na primeira, alegaram que o autor também não respeita os deveres inerentes à vizinhança, ao queimar resíduos sólidos e orgânicos no quintal de sua casa e soltar fogos de artifícios constantemente. Na contestação, defenderam que as festas realizadas são de pequeno porte, de âmbito familiar e fechadas, justamente para evitar perturbação e transtornos aos moradores da área. Pediram a condenação do autor pelas queimadas e pelos fogos, bem como a improcedência dos pedidos.

A juíza da 17ª Vara Cível de Brasília julgou procedentes os pedidos do autor. “A documentação existente no feito revela a existência de diversas ocorrências policiais relativas a eventos realizados na residência dos réus, contra os barulhos noturnos produzidos e a dimensão das festas. A prova documental também demonstra ter havido extrapolação dos limites de ruídos permitidos pela legislação”.

A maioria dos depoimentos prestados pelas testemunhas arroladas também confirmaram as alegações do vizinho. “Por essas razões, a conclusão extraída das provas apresentadas é a de que os réus vêm adotando, de forma repetida e ao longo de alguns anos, comportamento inadequado de prejudicar o sossego e a tranquilidade dos moradores vizinhos ao seu imóvel, em afronta às regras do direito de vizinhança estabelecidas no Código Civil e às normas distritais relativas ao controle da poluição sonora. O exercício do direito de propriedade dos réus está em colisão com o direito ao sossego, à segurança e à saúde dos moradores do imóvel vizinho. Considerando que o autor está sofrendo essa perturbação há alguns anos, configurada está a violação aos seus direitos da personalidade, o que dá ensejo à reparação por danos morais”, concluiu a magistrada.

Em grau de recurso, a Turma Cível manteve a condenação. “As relações de vizinhança devem pautar-se pelo respeito mútuo, pela lealdade e pela boa-fé. O exercício das prerrogativas dominiais e possessórias não pode extravasar os limites da razoabilidade e da normalidade de molde a prejudicar a segurança, o sossego e a saúde das pessoas que habitam os prédios vizinhos”, decidiu o colegiado, à unanimidade.

Processo: 2014011177415-8

Com informações do TJ-DF

Rescisão contratual de venda de imóvel gera retenção de 25% do valor pago pelo comprador

Nova Lei do Distrato Imobiliário embasou decisão.

A 7ª Vara Cível Central da Capital, diante de ação promovida por autor que alegou não mais poder arcar com as prestações firmadas em contrato de compra e venda de imóvel, decidiu pela rescisão contratual, devolução de 75% do valor já pago à construtora, bem como determinou que a empresa se abstenha de cobranças de taxas condominiais desde a data do ingresso da demanda.

Consta dos autos que um contrato particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma de apartamento, vinculada a duas vagas de garagem, foi firmado pelo valor de R$ 327.025,87. O comprador pagou R$ 79.025,87 a título de entrada e R$ 96.639,38 em parcelas de financiamento. Por incapacidade financeira, ele requereu a resilição do contrato e a devolução de parte do valor pago. A construtora alega que teria direito a reter 12% do valor da venda, o que equivaleria a 45% do montante pago pelo comprador.

Segundo o juiz Senivaldo dos Reis Junior, a recente “Lei nº 13.786/18 (conhecida como Lei do Distrato Imobiliário), que modificou as Leis nº 4.591/64 e 6.766/79, traz em seu bojo o percentual de 25% como valor máximo para retenção por parte da incorporadora”. “Ainda que o bojo central da lei seja referente a alienação de imóveis denominados ‘na planta’, há que se também considerar sua aplicação, por analogia, para vendas de imóveis já construídos. E exatamente, é o que se enquadra ao caso fático posto nestes autos”, escreveu na sentença.

Para o magistrado, o valor de 25% indeniza o vendedor pelos prejuízos sofridos ante a rescisão unilateral pelo adquirente. “Tendo em conta a ponderação de valores apresentados ao caso em tela, qual seja, cláusula contratual prevendo o desconto de 12% (do valor total) e uma nova lei que melhora a condição do consumidor, este juízo entende que é de se pugnar pela aplicação do percentual legislativo ao caso concreto.” Cabe recurso da decisão.

Processo nº: 1070803-55.2018.8.26.0100

Comunicação Social TJSP – SB (texto) / Internet (foto)

Usucapião familiar

Demonstrando a requerente a posse mansa, pacífica, ininterrupta, com animus domini sobre imóvel urbano, pelo prazo de 05 (cinco) anos, e não sendo a mesma proprietária de qualquer outro imóvel urbano e/ou rural, o reconhecimento do usucapião especial urbano em favor deste último, previsto no caput art. 183 da Constituição Federal de 1988, é medida que se impõe. II ? Para efeito do usucapião com fundamento no artigo 183 da Constituição Federal exige-se: área menor de 250,00m2; que a posse seja mansa, pacífica exercida, ininterruptamente e sem oposição, por cinco anos; destinação do imóvel para moradia própria do requerente ou de sua família e não ser o requerente proprietário de outro imóvel (urbano ou rural), como é o caso de que se cuida. A origem da posse da demandante, se por compra direta ou em consequência do falecimento dos seus genitores, pouco importa para a solução da presente demanda, vez que a espécie de usucapião buscada pela demandante, qual seja a usucapião especial ou constitucional, independe de justo título ou de boa-fé. Precedentes. Na hipótese, a apelada exercia a posse exclusiva e ininterrupta sobre o bem usucapiendo, sem oposição, por mais de 05 anos. Afigurando-se, assim, os direitos de propriedade sobre o bem que se pretende usucapir, ocorrendo, inexoravelmente a mudança da natureza jurídica da posse, a configurar o ânimus domini, e em consequência, o direito ao usucapião, na forma do art. 183da Constituição Federal. Precedentes. (TJCE – APL 00163562120068060001 CE 0016356-21.2006.8.06.0001, Relator Francisco Bezerra Cavalcante, J. 16/02/2016).