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Restrição de visitantes em áreas comuns de condomínio não depende de assembleia, decide Tribunal

Restrição de visitantes em áreas comuns de condomínio não depende de assembleia, decide Tribunal

A 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve sentença da juíza Gladis Naira Cuvero, da 2ª Vara Cível do Guarujá, que negou pedido de morador que buscava a anulação de regra que restringiu o acesso de visitantes em áreas comuns de condomínio.

Consta nos autos que a filha do autor da ação levou convidados para a área de lazer do edifício, momento em que foi informada quanto à limitação temporária de pessoas. O morador alega que o síndico deveria ter consultado assembleia de condôminos antes de estabelecer a restrição.

Para o relator do recurso, desembargador Walter Exner, diante da pandemia, ”medidas como o fechamento ou restrição de acesso às áreas de uso coletivo, de grande circulação, configuram mais do que diligências e guarda das áreas comuns, mas sim medidas atinentes à saúde pública e proteção ao direito à vida”.

Segundo o magistrado, não era o caso de consulta à assembleia, pois as normas de restrição foram impostas pelo poder público. “Não se desconhece que, em condições normais, eventuais medidas que imponham restrição ao direito de propriedade devem ser submetidas à deliberação em assembleias condominiais e necessitam de alteração na Convenção de Condomínio”, porém “a condição excepcional de pandemia demanda a tomada de ações rápidas”.

Participaram desse julgamento os desembargadores Jayme Queiroz Lopes e Pedro Baccarat. A votação foi unânime.

Imóvel indivisível em copropriedade pode ser leiloado, mas penhora só deve recair sobre cota do devedor

Nas execuções judiciais, para que haja o leilão de imóvel indivisível registrado em regime de copropriedade, a penhora não pode avançar sobre a cota da parte que não é devedora no processo, cujo direito de propriedade deve ser assegurado. Estabelecida essa limitação à penhora, é permitida a alienação integral do imóvel, garantindo-se ao coproprietário não devedor as proteções previstas pelo Código de Processo Civil (CPC) de 2015 – como a preferência na arrematação do bem e a preservação total de seu patrimônio, caso convertido em dinheiro.
O entendimento foi estabelecido pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que indeferiu pedido de leilão judicial de imóvel indivisível. No caso, a penhora recaiu sobre a metade do bem, correspondente à cota-parte do devedor.
“Ao coproprietário do bem indivisível até podem ser impostas a extinção do condomínio e a conversão de seu direito real de propriedade pelo equivalente em dinheiro – por uma necessidade de conferir eficiência ao processo executivo –, porém, até que isso ocorra, quando ultimada a alienação judicial, sua parcela do bem deve permanecer livre e desembaraçada”, afirmou a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi
Prerrogativas do não devedor
Segundo a magistrada, nos termos do artigo 843 do CPC/2015, é admitida a alienação integral de bem indivisível em qualquer hipótese de propriedade em comum, resguardando-se ao proprietário alheio à execução o equivalente em dinheiro de sua cota na propriedade.
A relatora também destacou que o código garante ao coproprietário o direito de preferência na arrematação, caso não queira perder sua propriedade mediante compensação financeira. Além disso, se não exercer essa prerrogativa, o coproprietário não devedor conserva o seu direito à liquidação de sua cota-parte no valor da avaliação do imóvel – e não mais conforme o preço obtido na alienação judicial, como ocorria no CPC/1973.
Como resultado do novo quadro normativo introduzido pelo CPC/2015, Nancy Andrighi destacou que a oposição de embargos de terceiro pelo cônjuge ou coproprietário alheio à execução se tornou desnecessária, tendo em vista que a lei passou a conferir proteção automática ao seu patrimônio.
“É suficiente, de fato, que o coproprietário, cônjuge ou não, seja oportunamente intimado da penhora e da alienação judicial, na forma dos artigos 799, 842 e 889 do código, a fim de que lhe seja oportunizada a manifestação no processo, em respeito aos postulados do devido processo legal e do contraditório”, apontou a magistrada.
Indisponibilidade
Em seu voto, a ministra também lembrou que o ato de penhora importa individualização, apreensão e depósito dos bens do devedor; após efetivado, resulta em indisponibilidade sobre os bens afetados à execução – tratando-se, assim, de gravame imposto pela Justiça com o objetivo de realizar, de forma coercitiva, o direito do credor.
“É indubitável que esse gravame judicial não pode ultrapassar o patrimônio do executado ou de eventuais responsáveis pelo pagamento do débito, seja qual for a natureza dos bens alcançados”, concluiu a relatora ao reformar o acórdão do TJDFT e autorizar a alienação judicial da integralidade do imóvel.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
REsp 1818926

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

Exoneração do fiador notificada no prazo do contrato só tem efeito 120 dias após locação se tornar indeterminada

Quando o fiador notifica o locador sobre sua intenção de se desonerar das obrigações da fiança ainda no período de locação determinado no contrato, essa exoneração só terá efeitos após 120 dias da data em que a locação passar a ser por prazo indeterminado, e não da data da notificação.

O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao interpretar o artigo 40, inciso X, da Lei 8.245/1991, em ação na qual os fiadores alegavam que sua responsabilidade teria terminado 120 dias após a entrega da notificação ao locador. Para o colegiado, ainda que os fiadores possam notificar o locador de sua intenção de desoneração – como ocorreu no caso dos autos –, seus efeitos só são produzidos no período de indeterminação do contrato.

De acordo com o artigo 40, inciso X, da Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia no caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, “uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador”.

Segundo os autos que originaram o recurso especial, os proprietários alugaram um imóvel comercial para uma microempresa em julho de 2009, pelo prazo de um ano. Foram indicados dois fiadores no contrato.

Após o ajuizamento de execução para cobrança dos encargos de locação relativos ao período entre agosto e dezembro de 2010, os fiadores apresentaram embargos à execução sob o argumento de que notificaram os locadores de que estavam se exonerando da fiança a partir de março de 2010.

Ilegitimidade

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) concluiu pela ilegitimidade dos fiadores para responder pelos débitos vencidos a partir de agosto de 2010. Para o tribunal, apesar de a notificação exoneratória ter sido feita no curso da locação ainda por prazo determinado, o prazo de 120 dias previsto na Lei 8.245/1991 teria terminado quando esgotado o prazo do contrato, em julho de 2010.

Ainda segundo o TJRS, considerando que o artigo 40 da Lei do Inquilinato estabelece que os fiadores permanecem obrigados pelo prazo de 120 dias a contar da data da notificação recebida pelo locador – o que, no caso dos autos, coincidiu com o término do período fixado para vigência do contrato –, entende-se que os fiadores não concordaram com a prorrogação do contrato por prazo indeterminado.

Solvência

O ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso no STJ, afirmou que o artigo 835 do Código Civil, embora não se aplique diretamente ao caso dos autos, prevê a possibilidade de o fiador se exonerar da fiança a qualquer tempo, ficando obrigado aos seus efeitos por 60 dias após a notificação do credor. Da mesma forma, o artigo 40, inciso X, da Lei 8.245/1991 previu a indeterminação temporal da fiança no contrato de locação, mantendo igualmente a vinculação com as obrigações por determinado prazo após a notificação.

Segundo o relator, no período em que a locação se desenvolve por prazo determinado, a vinculação do fiador às obrigações do contrato de locação, estendidas a ele pelo contrato de fiança, não decorre da extensão conferida pelo artigo 40 da Lei do Inquilinato, mas do contrato pelo qual o fiador se comprometeu a garantir a solvência das obrigações do afiançado nascidas no período da locação (ou no período determinado no contrato de fiança).

No mesmo sentido, apontou o relator, o artigo 39 da mesma lei reconhece que, independentemente do prazo de locação – se determinado ou indeterminado –, o fiador, em regra, garantirá o contrato afiançado até a entrega das chaves.

“Nessa perspectiva e no caso concreto, não se pode ter os fiadores por ilegítimos para a presente execução com base na notificação exoneratória realizada e compreendida, segundo o acórdão recorrido, dentro dos limites do inciso X do artigo 40 da Lei 8.245/1991, razão por que a reforma do acórdão é de rigor”, concluiu o ministro.

Apesar de dar provimento ao recurso especial e afastar a ilegitimidade passiva dos fiadores, a turma determinou a remessa dos autos ao TJRS para análise de outros pontos discutidos na apelação, como a cobrança de meses subsequentes à alegada desocupação do imóvel.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1798924

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